Konut Kredi Sözleşmeleri: Ev Sahibi Olma Yolculuğunuzda Bilmeniz Gerekenler

Ev sahibi olmak, birçok kişinin hayalidir ve konut kredisi sözleşmeleri, bu hayali gerçeğe dönüştürmenin en yaygın yollarından biridir. Bu sözleşmeler, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ve ilgili mevzuatlarla tüketicileri koruyacak şekilde özel olarak düzenlenmiştir. İşte konut kredi sözleşmeleri hakkında bilmeniz gereken temel bilgiler:

Konut Finansman Sözleşmesi Nedir?

Konut finansman sözleşmesi, tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması veya sahip oldukları konutların teminatı altında kredi kullandırılmasına yönelik bir sözleşmedir. Uygulamada en sık karşılaşılan konut finansman sözleşmesi türü ise konut kredi sözleşmesidir.

Konut Kredi Sözleşmelerinin Temel Özellikleri:

• Taraflar: Sözleşmenin bir tarafında tüketici (ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi), diğer tarafında ise konut finansman kuruluşu (bankalar, finansal kiralama şirketleri veya tasarruf finansman şirketleri) bulunur.

  
  

• Yazılı Şekil Şartı: Konut finansman sözleşmeleri, geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılmak zorundadır.

  
  

• Sözleşme İçeriği: Sözleşmelerin geçerli sayılması için, Konut Finansman Sözleşmeleri Yönetmeliği'nde (KFSY) belirlenen asgari unsurları içermesi gerekmektedir. Bu unsurlar, tüketicinin haklarını koruma ve aydınlatma amacı taşır.

  
  

• Tek Taraflı Değişiklik Yasağı: Konut finansman kuruluşları tarafından tek taraflı olarak düzenlenen sözleşme şartları, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemez. Bu, tüketicilerin mağdur olmasının önüne geçmek için önemli bir güvencedir.

  
  

Kredi Veren Kuruluşun Önemli Borçları:

• Sözleşme Öncesi Bilgilendirme: Konut finansman kuruluşu, sözleşme kurulmadan makul bir süre önce, teklif edilen sözleşmenin tüm koşullarını içeren bir bilgi formunu tüketiciye sunmak zorundadır. Bu, tüketicinin bilinçli karar vermesi için düşünme fırsatı tanır.

  
  

• Kredi Verme Borcu: Kurumun en temel borcu, anlaşılan konut finansmanını yani krediyi tüketiciye sağlamaktır.

  
  

• Sır Saklama Borcu: Konut finansman kuruluşları, tüketicilere ilişkin öğrendikleri sırları saklamakla yükümlüdür.

  
  

Tüketicinin Önemli Borçları:

• Krediyi Geri Ödeme: Tüketicinin en önemli borcu, kullanmış olduğu krediyi faiziyle birlikte geri ödemektir. Geri ödemeler genellikle aylık taksitler halinde yapılır.

  
  

• Faiz Ödeme Borcu: Konut finansman kuruluşları, kredi kullandırma hizmetleri karşılığında faiz veya kâr payı talep etme hakkına sahiptir. Faiz oranları;

  
  

  • Sabit Faizli: Sözleşme başında belirlenir ve tarafların rızası olmadan değiştirilemez.

    
    

  • Değişken Faizli: Bir endekse bağlı olarak vade boyunca değişebilir.

    
    

  • Karma Oranlı: Her iki yöntemin birlikte uygulanmasıyla belirlenebilir.

    
    

  • Önemli Not: Sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme durumunda erken ödeme tazminatı talep edilebilirken, değişken faizli sözleşmelerde bu tazminat talep edilemez.

    
    

• Teminat Gösterme Borcu: Tüketiciden, kullanılan kredinin güvencesi olarak teminat istenebilir. En sık kullanılan yöntem, satın alınan konut üzerinde ipotek tesisidir (ayni teminat). Ayrıca, kefalet gibi şahsi teminatlar da talep edilebilir ve bu şahsi teminatlar kanunen adi kefalet sayılır.

  
  

• Sigorta Yaptırma Borcu: Konut finansman

  sözleşmelerinde bazı sigortalar zorunlu, bazıları ise isteğe bağlıdır. En önemli zorunlu sigorta, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği Zorunlu Deprem Sigortasıdır. Bina, kredi hayat ve kredi mesuliyet sigortaları ise isteğe bağlı olarak yaptırılabilir.

  
  

• Sözleşme Masraflarını Ödeme: Ekspertiz ücreti, dosya masrafı gibi sözleşmeden doğan masraflar genellikle tüketici tarafından ödenir.

  
  

Önemli Durumlar ve Tüketici Hakları:

• Bağlı Kredi: Konut kredisi, belirli bir konutun satın alınması amacıyla verilmişse ve kredi kuruluşu ile konut satıcısı arasında ekonomik bir bağlantı varsa buna "bağlı kredi" denir. Bu durumda, konutun hiç veya gereği gibi teslim edilmemesi halinde, konut finansman kuruluşu ile satıcı müteselsilen (birlikte) sorumludur.

  
  

• Tüketicinin Temerrüdü (Borcun Ödenmemesi): Tüketicinin kredi taksitlerini zamanında ödememesi durumunda konut finansman kuruluşu, bazı şartlar altında kalan borcun tamamını talep edebilir. Bu şartlar şunlardır:

  
  

  • Sözleşmede bu hakkın saklı tutulmuş olması.

    
    

  • Tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksiti ödemede temerrüde düşmesi.

    
    

  • Konut finansman kuruluşunun, tüketiciye en az otuz günlük bir süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması.

    
    

• Erken Ödeme Hakkı: Tüketici, kredi borcunun tamamını veya bir kısmını vadesinden önce ödeme hakkına sahiptir. Erken ödeme durumunda, finansman kuruluşu ödenen miktara göre faiz indirimi ve diğer maliyet unsurlarına ilişkin indirim yapmakla yükümlüdür.

  
  

• Bileşik Faiz Yasağı: TKHK kapsamında, temerrüt hali de dahil olmak üzere, tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanması yasaktır.

  
  

Bu bilgiler, konut kredi sözleşmelerine ilişkin genel bir çerçeve sunmaktadır. Sözleşme imzalamadan önce tüm şartları dikkatlice okumanız ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almanız önemlidir.